ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYÛ) DAVASI

1. Tanım ve Hukuki Taban

İzale-i şüyû, paylı veya elbirliği mülkiyete tabi taşınır ya da taşınmaz mallardaki birlikte mülkiyetin sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçilmesini sağlayan, yenilik doğurucu bir davadır. Hukuki temelini Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve 699. maddeleri oluşturur. Dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

2. Terditli Talep Zorunluluğu

Dilekçede, "öncelikle aynen taksim, bu mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi" talep edilmelidir. Bu talep, mahkemenin TMK m. 699 kapsamında değerlendirme yapabilmesini sağlar. Sadece satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin talep edildiği durumlarda davanın reddedilme ihtimali doğmaktadır.

3. Davacı ve Davalı Taraflar

• Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti : Her paydaş, hissesine bakılmaksızın tek başına dava açabilir.
• Alacaklılar: Elbirliği mülkiyetinde, İİK m. 121 uyarınca yetki belgesiyle dava açabilirler. Paylı mülkiyette hukuki yarar olmadığı gerekçesiyle davalar reddedilir.

4. Yetki ve Usul

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12/3).
• Zorunlu Arabuluculuk: Dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı vardır.

5. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

• Aynen Taksim: Fiziksel olarak paylaşıma uygunsa tercih edilir.
• Satış Yoluyla Giderim: Aynen taksim mümkün değilse, taşınmaz çoğunlukla açık arttırma suretiyle satılır. Umuma kapalı ihale işlemi için tüm hissedarların rıza göstermesi gerekmektedir. Satış sonrasında bedel hisselere oranla bölüştürülür.

6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yargıtay Kararları

• Hissedar Olmayan Kişinin Dava Açması: Davanın reddi gerekir. (Yargıtay 14. HD 2019/432 E., 2019/7576 K.)
• Tapu İptal Davası ile Çakışma: Bekletici mesele yapılmalıdır.
• Aile Konutu Şerhi: Ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. (Yargıtay 14. HD 2016/12589 E., 2020/266 K.) Bununla birlikte Anayasa Mahkemesinin 16/9/2020 tarihli Feridun Çalışkan ve Diğerleri Kararında "...ortaklığın giderilmesi davasının paydaşlardan birinin eşinin aile konutu itirazında bulunması nedeniyle reddedilmesinin başvuruculara -diğer tarafın menfaatlerine nazaran- orantısız bir külfet yüklenmesine yol açtığına, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine..." karar verilmiştir.
• Kamulaştırma Şerhi: Kesinleşmişse kalan kısım için dava açılabilir.

7. Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası ile İlişki

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında, taşınmaz üzerinde muris ya da paydaşlar tarafından inşa edilmiş yapı, ağaç, kuyu gibi muhdesatların (üst yapılar) kime ait olduğunun belirlenmesi önem arz eder. Bu husus, özellikle satış yoluyla izale-i şüyû yapılacaksa, muhdesat bedelinin doğru hesaplanabilmesi açısından kritiktir.

Muhdesat aidiyetinin tespiti davası, uygulamada genellikle izale-i şüyû davası sırasında açılır. Bu davada Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmaz üzerindeki muhdesatın hangi paydaşa ait olduğunu tespit eder. Bu tespit, satış bedelinden öncelikli olarak kime ne kadar pay verileceğini belirlemek açısından bağlayıcıdır.

Yargıtay 14. HD 2017/1557 E., 2019/5637 K. sayılı kararında, "Muhdesatın tespiti yapılmaksızın yapılan satış işlemi eksik incelemeye dayalıdır" gerekçesiyle bozma kararı vermiştir. Dolayısıyla muhdesatın aidiyetinin açıkça belirlenmemesi, izale-i şüyû kararının uygulanmasında hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

8. Sonuç ve Tavsiyeler

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyetin nitelendirilmesi, hissedarlar arasındaki ilişkiler ve özel hukuk kuralları açısından dikkatle yürütülmesi gereken bir davadır. Hatalı taraf göstermeler, usul eksiklikleri veya şartların tam değerlendirilmemesi durumunda uzun süreçli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Muhdesat aidiyeti gibi özel durumların dikkate alınmaması da dava sürecini sakatlar nitelikte sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle uzman avukatlardan destek alınması, hem zaman hem de ekonomik kaybın önüne geçecektir.